Действующим нормативным документом – ГОСТ 31937-2024 регламентирован перечень ситуаций, в которых требуется обследование технического состояния здания или сооружения, а также определена последовательность проведения обследования и указаны задачи, которые должны быть решены в ходе каждого из этапов.
Знакомство с объектом
Первым этапом обследования здания является подготовительный, в ходе которого собирается информация, которая необходима для дальнейших работ и необходимых расчетов. При знакомстве с объектом:
- производится визуальный осмотр;
- определяются его конструктивные и объемно-планировочные характеристики;
- на основании инженерно-геологических изысканий определяются характеристики грунтов, лежащих в основании;
- проводится поиск и комплектация проектной, исполнительной и документации, полученной в период эксплуатации, материалов проведенных обследований.
Знакомство с объектом завершается разработкой программы работ, где фиксируются:
- намеченные к обследованию конструкции, технологическое оборудование, инженерные сети;
- точки и способы проведения инструментальных замеров и испытаний;
- точки отбора образцов материалов с целью их исследований в лаборатории;
- потребность в повторных геологических изысканиях;
- потребность в поверочных расчетах и др.
В ходе подготовки к обследованию требуется получение:
- технического паспорта;
- актов периодического осмотра здания службой эксплуатации;
- информации об изменениях в конструктивной и объемно-планировочной схеме здания в ходе реконструкции, техперевооружения, капитального ремонта;
- топографического плана участка с нанесенными инженерными сетями;
- отчеты об инженерно-геологических изысканиях участка, выполненных ранее;
- документация о мощности и точках подвода энергоносителей и отвода канализации.
На основании полученной информации устанавливаются:
- соответствие фактически использованных материалов проекту;
- характеристики грунтов;
- имеющиеся отклонения от первоначального проекта;
- выявленные в ходе эксплуатации дефекты и повреждения.
В зависимости от полноты собранной в подготовительный период информации определяется объем дальнейших работ.
Предварительное (визуальное) обследование
Предварительное (визуальное) обследование производится для оценки технического состояния конструктивных элементов и инженерных систем здания, а также для определения потребности в инструментальном обследовании. На этом этапе выполняется сплошной визуальный осмотр строительных конструкций, систем жизнеобеспечения объекта с фиксацией и замерами обнаруженных дефектов. Итогом предварительного обследования являются:
- дефектные ведомости со схемами расположения дефектов, их описанием, указанием особенностей и показателей;
- фотофиксация дефектов;
- описание обнаруженных деформаций объекта и конструкций; аварийных участков;
- корректировка конструктивной схемы здания с учетом фактической ситуации;
- схема привязки мест забора образцов, зондирования;
- характеристика решений по отводу ливневых стоков;
- предварительная оценка состояния конструкций и инженерных систем;
- отчет по результатам предварительного обследования.
Если предварительное обследование определило нормативное или работоспособное состояние здания, а обнаруженные дефекты позволяют оценить реальное состояние объекта, в инструментальном обследовании нет необходимости.
Детальное (инструментальное) обследование
В ходе проведения детального (инструментального) обследования, выполняются:
- обмерные работы, позволяющие определить размеры здания и отдельных элементов;
- инженерно-геологические изыскания;
- замеры характеристик дефектов и повреждений с использованием измерительных инструментов;
- инструментальные замеры динамических характеристик зданий и его конструктивных элементов, разрушение которых может послужить причиной обрушения всего объекта;
- вскрытие конструкций, проходка шурфов с целью осмотра фактического состояния конструкций, а также для обнаружения невидимых дефектов;
- определение реальных характеристик использованных материалов;
- определение фактических эксплуатационных нагрузок;
- составление фактической расчетной схемы здания;
- поверочные расчеты конструктивных элементов с учетом проведенных обследований;
- анализ причин возникновения дефектов;
- составляется отчет об обследованиях.
Детальное обследование может быть сплошным или выборочным. Сплошное выполняется, когда:
- отсутствует проектная документация;
- выявлены дефекты, влияющие на несущую способность конструкций;
- предполагается реконструкция объекта недвижимости;
- возобновляются строительные работы после перерыва продолжительностью более 3 лет;
- однотипные конструкции, имеют различные характеристики.
В остальных случаях, а также в местах, где могут быть дефекты, но конструкции недоступны для сплошного обследования выполняется выборочное обследование.
Обработка результатов
Итоговым документом, констатирующим фактическое состояние здания или его элемента, является заключение, которое разрабатывается на основании анализа документов, полученных в ходе подготовительного этапа, а также расчетов, выполненных по итогам визуального и инструментального обследования. В заключении содержатся:
- оценка технического состояния здания и обоснования, позволяющие принять именно такую категорию;
- обоснование причин возникновения дефектов и повреждений;
- рекомендации по ремонту или усилению поврежденных или деформированных конструкций;
- рекомендации по эксплуатации объекта, включая обоснование потребности в мониторинге конструкций;
- срок следующего обследования.
При проведении реконструкции здания заключение о его техническом состоянии становится документом, необходимым для проведения строительной экспертизы проекта и получения разрешения на строительство.
Выполнение обследования согласно правилам
Методика и правила обследования четко регламентирована положениями ГОСТ 31937-2024, поэтому к форме и содержанию заключения по его результатам экспертизой предъявляются достаточно жесткие требования. Кроме этого, п. 4.1 ГОСТ 31937-2024 прямо утверждает о проведении обследования и мониторинга только специализированными организациями. Отечественные и зарубежные инвесторы и технические заказчики в части проведения технических обследований могут рассчитывать на услуги ООО «ПО «Передовые технологии проектирования», офисы которой располагаются в Москве и Санкт-Петербурге. ПО ПТП кроме богатого опыта обследований объектов различного назначения и класса ответственности имеет полный комплект необходимого оборудования и инструментов, потребных для обследований, лабораторных исследований образцов грунта и материалов, а также соответствующее программное обеспечение для выполнения необходимых расчетов. Кроме этого, ПО ПТП известно договорной дисциплиной и высоким качество оказываемых услуг и выполняемых работ.