Документ, предусмотренный ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ – градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) содержит информацию, дающую возможность вести разработку проектной документации, а также выполнять работы по строительству или реконструкции объектов в пределах участка, отведенного под застройку. ГПЗУ необходим при подаче извещения о начале работ по возведению индивидуального жилья, получении разрешения на строительство, оформлении заключения экспертизы по проектной документации, выдаче заключения о соответствии построенного объекта проектной документации и техническим регламентам.

Что такое градостроительный план земельного участка?

ГПЗУ – документ, где с учетом сложившегося в населенном пункте или пригородной местности положения с территориальной планировкой и возможностей сетей жизнеобеспечения содержатся:

  • реквизиты планировочных документов (проекта межевания территории);
  • координаты участка и его кадастровый номер;
  • границы пятна предполагаемого расположения объекта недвижимости;
  • минимальная величина отступлений от границ участка, ограничивающих размеры объекта недвижимости;
  • виды допустимого использования отведенного участка;
  • предельные величины новостройки или реконструируемого объекта принятые согласно градостроительному регламенту, утвержденному для зоны, где располагается отведенный участок;
  • требования к предназначению, характеристикам и местонахождению строящегося или реконструируемого объекта для участков, не входящих в зону градостроительного регламента;
  •  показатели минимально разрешенной степени обеспеченности района инфраструктурными объектами и показатели возможной степени их доступности для людей;
  • ограничения, наложенные на возможное предназначение участка, если он располагается в зоне с особыми условиями пользования;
  • пределы зон с особыми условиями пользования, если отведенный участок входит в их состав;
  • границы публичных сервитутов;
  • наименование и кадастровый номер элемента планировки, в составе которого располагается участок;
  • информация о существующих на отведенном участке строениях и сетях жизнеобеспечения;
  • информация о находящихся на отведенном участке объектах культурного наследия и их границах;
  • информация о возможности подключения проектируемого объекта к существующим сетям жизнеобеспечения;
  • реквизиты действующих распоряжений местного муниципалитета, где предъявляются требования к благоустройству;
  • красные линии;
  • требования муниципальных органов к архитектурно-градостроительному облику строящегося или реконструируемого объекта;
  • информация о вхождении участка в территорию комплексного развития.

Информация, собранная в ГПЗУ, объединяет все требования, которые предъявляются местным муниципалитетом к новостройке или объекту, подлежащему реконструкции.

Градостроительный план земельного участка

Кому нужен ГПЗУ  

ГПЗУ – комплексный документ, содержащий значительный массив информации об отведенном под застройку земельном участке. Он необходим:

  • покупателю участка с тем, чтобы исключить риск приобретения земли, на которой не получится оформить собственность построенных объектов недвижимости;
  • продавцу участка с тем, чтобы продемонстрировать покупателю характеристики земли;
  • проектной организации с тем, чтобы иметь возможность определить параметры проектируемого объекта капитального строительства и требования, которые предъявляются к его внешнему облику и благоустройству территории;
  • заказчику ГПЗУ требуется, как при оформлении извещения о начале возведения индивидуального дома, так и при оформлении разрешения на строительство крупного объекта. Кроме этого, ГПЗУ служит одним из документов, входящих в перечень необходимых для приемки объекта в эксплуатацию и соответственно для регистрации прав собственности на него.

Таким образом получение ГПЗУ необходимо как индивидуальному застройщику, так и крупному заказчику.

Кто и где может заказать план участка

Запрос на получение ГПЗУ может исходить от владельца участка или представителя юридического лица, полномочия которого подтверждены соответствующей доверенностью. Вместо физического лица – владельца участка запрос может быть подан другим человеком, но для этого понадобится доверенность, заверенная нотариально.

Заявление о выдаче ГПЗУ с приложением пакета необходимых документов может быть подано несколькими способами:

  • в отдел или управление архитектуры муниципалитета населенного пункта или района, в сфере ответственности которого располагается участок, на который испрашивается ГПЗУ;
  • через МФЦ;
  • через портал Госуслуг.

Во всех случаях для получения ГПЗУ к запросу прилагается пакет требуемых документов, включающий в себя:

  • правоустанавливающие документы на землю (договор аренды, свидетельство о собственности);
  • выписка из земельного кадастра;
  • технический паспорт на сооружения, находящиеся в пределах участка;
  • топографическая съемка участка с нанесенными колодцами и коммуникациями (желательно).

Согласно п. 6 ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ ГПЗУ выдается заявителю в течение 14 рабочих дней с момента регистрации поданного запроса. 

Как заказать ГПЗУ через портал Госуслуг

При запросе градостроительного плана на участок, отведенный под ИЖС, запросить ГПЗУ проще всего через портал Госуслуг. Для этого потребуется:

  • создать аккаунт на портале Госуслуг и войти в него;
  • зайти в раздел «Категории услуг» и выбрать пункт «Получение градостроительного плана земельного участка»;
  • отметить позицию «Электронная услуга»;
  • ввести данные во все разделы бланка запроса;
  • прикрепить к запросу предварительно отсканированные документы, указанные в перечне;
  • отправить запрос.

В оговоренные сроки на сайт придет ГПЗУ, заверенный электронной подписью.

Что вы узнаете из ГПЗУ

ГПЗУ – информативный документ, в нем содержатся общественные требования и условия застройки, обязательные к выполнению. Градостроительный план необходим, как для индивидуального загородного дома, так и для многоэтажного жилого здания, торгово-офисного или спортивного комплекса, производственного предприятия. Основная информация, которую регламентирует ГПЗУ:

а) отступления от границ земельного участка. Дистанция от стены загородного дома на участке индивидуального строительства до границы участка, расположенного рядом, нередко становится предметом судебных разбирательств между соседями. Имеющийся ГПЗУ предмет спора исключает – на схеме участка, с границами зафиксированными кадастровыми координатами, будут указаны минимально допустимые расстояния от контура участка до строения жилого или вспомогательного назначения. Аналогично фиксируются отступления и для строящихся капитальных объектов;

б) максимальная площадь объект а. В ГПЗУ указывается либо максимально допустимая площадь здания на отведенном участке, либо разрешенный коэффициент застройки, если на участке предполагается строительство нескольких строений. Для индивидуальной жилой застройки чаще всего разрешается площадь равная 40% от площади отведенного участка. Специалисты рекомендуют с большой осторожностью относиться к назначению площади индивиду3ального строения при согласовании уведомления о начале строительства: если реальная площадь окажется меньше зафиксированной уведомлением, то на это никто не обратит внимания, но если больше, то документы придется согласовывать заново;

в) наличие охранных зон. На ГПЗУ наносятся зоны действия публичных сервитутов, т.е, места на отведенном участке, застройка которых невозможна, что может оказаться весьма неприятным известием для владельца земельного надела.

г) другая информация. В ГПЗУ указывается максимально допустимая нагрузка на сети жизнеобеспечения в ближайших к отведенному участку местах подключения к наружным коммуникациям, если в запросе на выдачу ГПЗУ не указано предназначение участка. Если же в запросе на ГПЗУ приведены потребные объемы энергоносителей, то в ГПЗУ указывается на возможность их получения.

В случае выдела в пределах участка, на который ГПЗУ и разрешение на строительство уже получены, двух и более мелких участков, получение новых ГПЗУ на них не требуется.

Срок действия ГПЗУ     

Градостроительный кодекс РФ в п. 10 ст. 57.3 указывает, что сведения, зафиксированные в ГПЗУ, могут использоваться в ходе проектирования, строительства или реконструкции на отведенном участке в течение 3 лет со дня выдачи документа. После этого необходимо получать новый ГПЗУ.

Порядок подготовки ГПЗУ

Составление и выдача ГПЗУ – обязанность подразделения архитектуры местного муниципалитета.  Градостроительный план по форме, регламентированной Приказом Минстроя РФ от 25.04.2017 г. № 741/ПР выдается в течение 14 рабочих дней с момента регистрации полученного заявления. Поскольку ГПЗУ выдается на уже распланированные территории, публичные слушания не проводятся. Выдача ГПЗУ — услуга бесплатная.

Основания для отказа в выдаче ГПЗУ

В Градостроительном кодексе РФ приведен исчерпывающий перечень причин, которые могут послужить основанием для отказа в выдаче ГПЗУ:

  • сведения об отведенном участке – объекте запроса о выдаче ГПЗУ, отсутствуют в ЕГРН;
  • территория, где располагается участок – объект запроса о выдаче ГПЗУ не была своевременно распланирована;
  • заявитель не является владельцем или арендатором земельного участка и не имеет доверенности.

Поскольку причин для отказа немного, чаще всего заявитель получает ГПЗУ.