Возведение нового или реконструкция существующего объекта связана с необходимостью учета массы различных внешних факторов, включая состояние окружающей застройки, мощность инженерных сетей рядом с отведенным участком, характеристики грунтов под новостройкой и другую информацию. Для получения этих данных необходимо запрашивать муниципальные органы и ресурсоснабжающие организации, заказывать изыскания и обследования. Комплекс этих и других сведений, касающихся объектов, на проектирование которых открыто финансирование, называется исходно-разрешительной документацией (ИРД).

Что такое ИРД

Исходно-разрешительную документацию пункт 3.7 свода правил СП 48.13330.2019 определяет как пакет документов, необходимых для разработки проектной документации на все виды промышленного, гражданского и линейного строительства, которые регламентируются действующим законодательством. В широком смысле, ИРД позволяет определить:

  • предполагаемые характеристики объекта проектирования;
  • ориентировочные объемы строительно-монтажных работ;
  • ожидаемый объем инвестиций, определяемый экспертным методом.

Как правило, ИРД входят в пакет документов, предоставляемых застройщиком или техническим заказчиком проектной организации перед началом разработки проектной документации, однако в некоторых случаях получение отдельных видов ИРД целесообразно поручить проектировщикам.

На какие виды работ нужна разработка ИРД

Полный комплект ИРД требуется для разработки проектной документации на все виды строительства, включая:

  • новое строительство жилых, общественных и промышленных зданий и сооружений;
  • новое строительство линейных объектов (автомобильные и железные дороги, трубопроводы, ЛЭП и др.);
  • реконструкцию существующих объектов недвижимости промышленного и гражданского назначения;
  • реконструкцию линейных объектов;
  • капитальный ремонт зданий и сооружений промышленного и гражданского назначения;
  • капитальный ремонт линейных объектов;
  • снос устаревших, аварийных, отработавших нормативный срок службы и утративших потребительские характеристики зданий и сооружений;
  • перепрофилирование производственных территорий в условиях сложившейся застройки. 

Для каждого вида строительства требуется подготовка и оформление своей ИРД, хотя основные документы необходимы в любом случае.

Исходно-разрешительная документация

Что входит в ИРД

ИРД – весьма широкое понятие, в этот перечень входит множество необходимых документов, которые можно сформировать по группам:

  • правоустанавливающие:
    • договор аренды или свидетельство о собственности на земельный участок;
    • свидетельство о праве собственности на здание – при реконструкции существующего объекта;
  • ограничительные:
    • проект планировки и межевания территории на квартал, район, территориальную единицу, утвержденный органом местного муниципалитета;
    • градостроительный план земельного участка, где указаны разрешенное использование участка, его границы и предельные размеры проектируемого здания с указанием минимальных отступлений его пятна от границ участка, требования к инфраструктуре участка, имеющиеся сервитуты, красные линии и возможности подключения к существующим инженерным сетям, о наличии на участке объекта культурного наследия;
    • архитектурно-градостроительный облик проектируемого здания, согласованный с муниципальными органами – демонстрирующий решения фасадов объекта и их соответствие окружающей застройке;
    • разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства;
  • инженерные изыскания:
    • геологические;
    • гидрологические;
    • топографические;
    • экологические (для промышленных объектов);
    • отчет о санитарно-эпидемиологических исследованиях участка застройки с анализами грунта и воздуха;
    • заключение экологической лаборатории об уровне радиации, шума, вибрации и интенсивности электромагнитного излучения;
  • обеспечение энергоносителями:
    • справка по объемам потребления энергоносителей;
    • технические условия на подключение к существующим инженерным сетям или договоры на технологическое присоединение к коммуникациям;
    • при разработке проекта производственного здания, застройщик работы по реконструкции:
    • проектная документация на реконструируемое здание;
    • исполнительная документация на объект;
    • обмерочные чертежи (при отсутствии проектной и исполнительной документации);
    • заключение по результатам обследования технического состояния здания;
    • информация о необходимости выноса или переноса инженерных сетей;
  • для объектов производственного назначения:
    • описание технологии;
    • номенклатура выпускаемой продукции;
    • номенклатура и объемы материалов, хранящихся на складах;
    • требования к утилизации отходов производства;
    • информация о наличии водоохранной зоны на участке;
  • для сносимых объектов:
    • акт о выведении здания из эксплуатации;
    • решение муниципальных органов о признании объекта аварийным;
    • информация о количестве и составе переселяемых семей, информация о необходимости отключения и переноса инженерных сетей;
  • информация для составления смет:
    • расстояние до полигона хранения строительного мусора;
    • расстояние до места складирования излишнего грунта.

При необходимости отступления от действующих технических регламентов разрабатываются специальные технические условия, содержащие, дополнительные к уже имеющимся или отсутствующим технические требования по безопасности, для конкретного объекта, учитывающие его особенности. Специальные технические условия могут содержать требования трех видов:

  • позволяющие обеспечить соблюдение действующих на обязательной основе технических регламентов;
  • требования к опасным производственным объектам, позволяющие обеспечить уровень промышленной безопасности, соответствующий техническим регламентам, действующим на обязательной основе;
  • требования к безопасности объектов, расположенных в районах с расчетной сейсмичностью выше 9 баллов с целью обеспечения уровня сейсмической безопасности, соответствующий техническим регламентам, действующим на обязательной основе.

На основании комплекса ИРД разрабатывается задание на проектирование, которое должно быть утверждено застройщиком (правообладателем земельного участка, отведенного под застройку или объекта, подлежащего реконструкции) или техническим заказчиком (лицом, уполномоченным застройщиком на исполнение его функций по строительству или реконструкции объекта). Разработка проектной документации производится исключительно на основании утвержденного задания на проектирование.

Конкретный состав ИРД может изменяться в зависимости от вида строительных работ, назначения объекта, его местоположения и состояния, если объект подлежит реконструкции. Номенклатура ИРД должна обеспечивать полную информацию, необходимую проектной организации для разработки проектно-сметной документации.  

Этапы сбора и оформления исходно-разрешительной документации

Работа по сбору и оформлению ИРД проходит несколько стадий, по результатам которых формируется задание на проектирование.

  • сначала застройщик или технический заказчик обращается в муниципалитет с заявлением о выдаче градостроительного плана на собственный или арендованный им земельный участок, отведенный под застройку. На территорию, где располагается этот участок, уже должны быть разработаны и утверждены планы планировки и межевания;
  • одновременно может разрабатываться концепция будущего объекта, что позволит ориентировочно определить габаритные размеры здания и при необходимости (если в ГПЗУ предельно допустимые размеры объекта окажутся меньше предполагаемых), подается заявление о выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства;
  • после получения ГПЗУ и на основании согласованной с застройщиком концепции разрабатывается архитектурно-градостроительный облик проектируемого объекта;
  • выполняются инженерно-геологические, гидрологические, топографические, а при необходимости экологические изыскания, производятся санитарно-эпидемиологические и экологические исследования грунта;
  • при реконструкции здания разыскиваются проектная и исполнительная документация на объект, определяется необходимость выполнения обмерочных чертежей и предполагаемый объем обследования, составляется программа обследования и выполняется обследование технического состояния объекта реконструкции;
  • проектная организация составляет справку о предполагаемой потребности проектируемого объекта в энергоносителях;
  • на основании справки о потребности в знергоносителях застройщик или технический заказчик запрашивает у энергоснабжающих организаций технические условия или проекты договоров на технологическое присоединение к существующим инженерным сетям;
  • при проектировании производственных зданий или комплексов, застройщик передает проектировщику необходимую информацию, позволяющую определить необходимость отнесения объекта к категории опасных;
  • составляется или получается документация, необходимая для осуществления сноса строений, расположенных на участке, отведенном под застройку и определяется предполагаемый объем работ по демонтажу строений, транспортировке и утилизации образовавшегося в результате строительного мусора;
  • в муниципальных предприятиях запрашиваются полигон для вывозки строительного мусора и площадка для складирования излишнего грунта, определяется расстояние от стройплощадки до полигонов;
  • при необходимости разрабатываются специальные технические условия.    

Большинство работ по сбору и оформлению ИРД ведется параллельно, что позволяет уменьшить продолжительность разработки задания на проектирование.

Согласование исходно-разрешительной документации

Определенная часть ИРД исходит от муниципалитета и предприятий, ему подчиненных, поэтому такие документы согласованию не подлежат. Согласовываться с отделом или управлением архитектуры органа местного самоуправления должен архитектурно-градостроительный облик проектируемого объекта, поскольку необходима оценка соответствия предлагаемой наружной отделки архитектурному стилю окружающей застройки. Кроме этого, специальные технические условия должны быть утверждены Минстроем РФ или при необходимости дополнительно МЧС РФ. 

Правильное составление техзадания 

Техническое задание на разработку документации на возведение объекта нового строительства, реконструкцию или капитальный ремонт существующего здания состоит из задания на проектирование и графика проектирования. Задание на проектирование составляется по форме, утвержденной приказом Минстрой РФ от 21 апреля 2022 г. № 307/пр Форма заданий на обследование и выполнение изысканий нормативами не регламентировано, но эти документы должны полностью раскрывать требования заказчика к получаемым результатам, исключающим двоякое толкование условия задания.  

Проблемы и сложности, возникающие при разработке документации

Получение полного пакета ИРД занимает немало времени и требует значительных трудозатрат, поскольку предполагает работы со многими организациями. При этом сложности могут возникнуть на любом этапе, например:

  • не разработаны или не утверждены проекты планировки и межевания территории;
  • по каким-либо причинам не выдается заявление о выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства;
  • муниципалитет решил, что архитектурно-градостроительный облик объекта не соответствует стилевому решению окружающей застройки;
  • отсутствует возможность подключения к существующим инженерным сетям.

Комплектность ИРД подтверждается положительным заключением экспертизы проектной документации и инженерных изысканий, а также полученным застройщиком разрешением на строительство.