В крупных городах с каждым годом остается все меньше площадок, свободных от существующей застройки. Поэтому в рамках подготовки к новому строительству или при реализации программы реновации приходится выполнять снос или демонтаж существующих на отведенном участке зданий и сооружений. Однако такие работы, несмотря на внешнюю простоту, могут быть весьма опасны для участников работ, а также для здоровья и имущества третьих лиц. Поэтому п. 2 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ предписывает разработку проекта организации работ по сносу или демонтажу существующих зданий, строений и сооружений в качестве отдельного документа, а кроме этого технология таких работ, а также мероприятия по обеспечению их безопасности должны быть отражены в проекте организации строительства (п.23 Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87).
По каким основаниям допускается снос объекта
Основаниями для сноса объекта капитального строительства Градостроительный кодекс РФ признает решение:
- собственника сносимого объекта;
- суда, вступившее в законную силу;
- органа местного самоуправления, если объект располагается в границах участка комплексного развития территории.
И хотя финишным этапом сноса здания, сооружения или строения становится снятие объекта недвижимости с кадастрового учета, причины сноса могут быть различны.
Решение собственника
Решение собственника о сносе или демонтаже существующего объекта недвижимости может быть принято по любой причине: физический износ или моральное старение, желание построить на освободившемся месте что-то другое, выкопать пруд для золотых рыбок или разбить сад камней. У собственника нет препятствий для сноса или демонтажа собственной недвижимости.
Решение суда
В случае признания что здание, строение, сооружение является незаконной постройкой, суд может принять решение о его принудительном сносе или демонтаже. Основаниями для признания объекта незаконной застройкой могут являться:
- самовольное строительство;
- нарушение границ земельного участка;
- нарушение правил землепользования и застройки;
- ненадлежащее использование земельного участка;
- отсутствие прав на земельный участок;
- фактическое состояние объекта недвижимости представляющее опасность для жизни и здоровья людей, безопасности другим зданиям и имуществу третьих лиц.
Выявлять незаконные постройки и инициировать обращение в суд с иском о их сносе могут государственные надзорные органы: строительный, земельный, водный, лесной, экологический и охраны объектов культурного наследия.
Решение органа местного самоуправления
Объекты капительного строительства подлежат сносу, если они располагаются в границах земельного участка, в отношении которого принято решение о комплексном развитии территории. Этот процесс урегулирован действующим законодательством и спорным моментом может быть только определение стоимости недвижимого имущества и земельного участка (если он приватизирован). В случае отсутствия согласия между владельцем и органом местного самоуправления спор регулируется судом.
Перечень документов на снос и демонтаж здания
Снос или демонтаж объекта капитального строительства процедура, требующая большого количества документов и согласований. Так, для большинства случаев сноса или демонтажа объектов недвижимости необходимы:
- правоустанавливающие документы на сносимый объект и на земельный участок;
- кадастровый план земельного участка;
- технический и кадастровый паспорта БТИ;
- геоподоснова (1:500) и ситуационный план (1:2000) участка;
- справка об историческом статусе объекта;
- приказ собственника о сносе;
- отчет о техническом состоянии объекта;
- технологический регламент по обращению с полученными отходами;
- проект организации работ по сносу или демонтажу;
- справка об отключении сносимого здания от инженерных сетей;
- проект организации дорожного движения на период демонтажа или сноса;
- мероприятия по охране окружающей среды на период сноса или демонтажа;
- договор подряда на работы по сносу или демонтажу;
- договор на вывоз отходов от демонтажа или сноса на полигоны;
- выписка из перечня членов СРО с указанием подрядной организации.
В отдельных случаях могут понадобиться дополнительные документы, к которым относятся:
- градостроительный план земельного участка, если на нем предполагается строить новый объект недвижимости;
- решение комиссии комитета по объектам культурного наследия, если сносится объект культурного наследия;
- заключение государственной экспертизы по проекту сноса или демонтажа, если он производится за счет средств бюджета любого уровня;
- решение суда или исполнительный лист, если снос производится по решению суда.
Эти документы должны быть приложены к извещению о начале сноса или демонтажа, которое заказчик направляет в местный орган самоуправления не позже, чем за 7 суток до начала работ.
Разработка проекта сноса
Разработка самостоятельного проекта организации работ (ПОР) по сносу или демонтажу объекта недвижимости, регламентировано п. 2 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ.
Получение исходных данных, обследования
Основанием для разработки ПОР на снос или демонтаж являются полученные исходные данные, а также результаты проведенных обследований. Для этого изучается и анализируется имеющаяся исполнительная, эксплуатационная и проектная документация на объект, кадастровая информация. Кроме этого, выполняется визуальное обследование объекта, его оборудования, подводящих инженерных сетей, прилегающей территории. В ходе обследования определяются особенности строения и расположения участка производства демонтажных работ. Намечаются опасные зоны работ, которые должны быть огорожены, разрабатываются мероприятия по обеспечению сохранности существующих объектов, не подлежащих демонтажу, по складированию отходов, а также по обеспечению безопасности людей и имущества.
Состав проекта по сносу
Проект организации работ по сносу (демонтажу) объекта недвижимости состоит из текстовой и графической части и может включать мероприятия по выводу сносимого объекта из эксплуатации. В этой части описывается порядок отключения сетей энергоснабжения, демонтажа технологического оборудования и элементов обстановки, разрабатываются меры по обеспечению безопасности на объекте до начала работ по его сносу. В ПОР не рассматриваются вопросы переселения жителей сносимых домов.
Состав ПОР на снос или демонтаж во многом зависит от объемно-планировочных решений сносимого объекта и его размещения на земельном участке. В общем случае в составе ПОР разрабатываются следующие разделы:
- информация о заказчике и проектировщике;
- общие данные о здании;
- основание для проектирования (решение собственника, постановление суда);
- описание реального состояния объекта по материалам обследования;
- описание методов сноса и его этапов;
- перечень технических решений (временного обеспечения устойчивости конструкций в ходе демонтажа), необходимых при сносе (демонтаже);
- мероприятия по обеспечению на период сноса безопасности для работающих, а также исключения опасности для населения и имущества третьих лиц;
- расчеты размеров опасных зон, площадок для складирования отходов, размещения машин и механизмов, используемых при демонтаже (сносе);
- расчет потребности машин и механизмов, рабочих кадров;
- описание условий работ на отдельных захватках.
Текстовые материалы дополняются графическими, где указываются рабочие места, стоянки механизмов, маршруты их перемещения, границы опасных зон, места площадок для складирования и другие позиции организации строительной площадки.
Где согласовать проект на снос
ПОР на снос (демонтаж) должен быть согласован. Если снос предшествует возведению нового объекта капитального строительства, то он должен вместе с проектной документацией пройти экспертизу, после чего станет одним из документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство.
Если проектом предусматривается исключительно снос существующего объекта, то он должен пройти согласования в:
- компаниях — балансодержателях инженерных сетей, проходящих по участку со сносимым объектом;
- МЧС в части обеспечения пожарной безопасности;
- органом местного самоуправления, который выдаст разрешение на работы по сносу (демонтажу).
Надзор за соблюдением условий и требований ПОР выполняет Госстройнадзор.
Акт обследования после сноса здания
Итогом работ по сносу (демонтажу) объекта становится акт обследования участка, составленный по утвержденной форме и подписанный кадастровым инженером. В этом акте фиксируется отсутствие здания, что служит основанием для исключения его из ЕГРН.